یکی از مسائلی که در سالهای اخیر بشدت رواج یافته، سوالات حقوقی ملکی در زمینه ملک و املاک میباشد. پاسخ به مهمترین سوالات ملکی حقوقی می تواند اهمیت بسیار زیادی داشته باشد. و همچنین در زمان خرید و فروش ملک میتوانید از مشکلات مالی جلوگیری کنید. ما در گروه وکلای اردلان مهر عدالت به شما توصیه میکنیم قبل از انعقاد قرارداد برای خرید و فروش از یک وکیل ملکی استفاده کنید و سوالات ملکی حقوقی خود را بپرسید تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری کنید.
ما در این مقاله سعی کردیم پرسش و پاسخهایی را برای شما آماده کنیم تا با مطالعه دچار تردید نشوید و به جواب سوالات خود برسید. نکته ایی که لازم به ذکر است اگر سوالی در زمینه ملک دارید میتوانید در بخش دیدگاهها بپرسید تا کارشناسان ما در سریع ترین زمان به آن پاسخ دهند.
سوالات حقوقی ملکی رایگان
افراد به دنبال جواب سوالات خود در مورد ملک هستند، از این رو سوالات حقوقی ملکی رایگان میتواند کمک بزرگی به افرادی باشد که در این زمینه اطلاعات کافی ندارند یا به دلایل مالی قادر به پرداخت هزینه های مشاوره حقوقی نیستند. با استفاده از مشاوره آنلاین وبسایت ها، انجمن ها و پلتفرم هایی که به صورت آنلاین وجود دارد افراد میتوانند سوالات حقوقی ملکی رایگان خود را مطرح کنند و از مشاورین بهره ببرند که البته میتواند دارای ایراداتی هم باشد و به طور کامل به آنها پاسخ داده نشود.
سوالات حقوقی در مورد ملک
سوالات حقوقی در مورد ملک به مسائلی اشاره میکند که در ارتباط با خرید، فروش و اجاره یا هر گونه معامله دیگر مربوط به املاک و مستغلات میباشد. از جمله مهمترین مسائل و موضوعاتی که ممکن است در این زمینه وجود داشته باشد حقوق و مسئولیت های خریداران و فروشندگان در هنگام عقد قرارداد است. برای مثال: سوالاتی از قبیل اینکه چه مواردی باید در قرارداد فروش ذکر شود یا مسئولیتهای مالک در قبال تعمیرات و نگهداری ملک چیست؟ همواره مطرح میشوند! همچنین در مواردی که قرارداد به دلیل نقض شرایط یا عدم انجام تعهدات از سوی یکی از طرفین فسخ میشود!؟ سوالاتی در خصوص حقوق طرفین در این زمینه پیش میآید.
آیا بعد از خرید ملک فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی میباشد؟
قبل از اینکه بخواهید ملکی را خریداری کنید شاید از خود بپرسید آیا فروشنده الزام به تنظیم سند رسمی را چگونه انجام میدهد؟ یا شرایط انجام آن چگونه است؟ میتوان در پاسخ به این سوال گفت که بله در هر شرایطی فروشنده ملزم به تنظیم سند میباشد زیرا انجام سند رسمی نیاز به داشتن شرایط یا وجود نداشتن بیع نامه نخواهد بود. و همچنین اگر فروشنده از انجام آن امتناع کند خریدار میتواند برای تنظیم سند به دادگاه مراجعه نماید و انتقال سند به شخص خریدار بایستی انجام شود.
برای خرید ملک مشاع چه کارهایی را باید انجام دهیم؟
در حقیقت اموالی که چند نفر مالک آن هستند را اموال مشاع گفته میشود و این اموال بعد از فوت شدن مورث به وارث انتقال میابد. این نکته بسیار حائز اهمیت است که در زمان خرید و فروش آن الزاما تمامی مالکها باید حضور داشته باشند و یا به یک مالک وکالت داده شود تا به نمایندگی دیگر شرکاء انتقال را انجام دهد. اگر یکی از مالکین با انتقال موافقت نکند معامله انجام شده در سهم آن فرد صحیح تلقی نخواهد شد.
اگر مستاجر تخلیه نکند! باید چه کارهایی را انجام دهیم؟
یکی از پرتکرارترین سوالات حقوقی ملکی که پرسید میشود در صورت تخلیه نکردن مستاجر چه اقداماتی میشود انجام داد؟ اگر مدت زمان اجاره نامه گذشته باشد میتوان گفت در این شرایط مالک میتواند دستور تخلیه ملک را از مراجع قانونی اخذ نماید. در این جا به آن اشاره خواهیم کرد:
- با اجاره نامه به شورای حل اختلاف استان خود مراجعه کند.
- از طریق دادگاه دستور تخلیه را بگیرد.
به این مورد نیز باید توجه داشته باشید در صورت صادر شدن حکم، مستاجر میتواند نسبت به آن اعتراض بزند و قطعا زمان پیگیری پرونده هم افزایش خواهد یافت.
بیشتر بخوانید: حق الوکاله وکیل در دعاوی ملکی
توقیف کردن ملک چگونه است؟
همانطور که میدانید املاک از دو بخش ثبت شده و ثبت نشده تشکیل شدهاند. اموال ثبت شده با سند قابل توقیف میباشد. و اما اموال ثبت نشده کاملا فرق دارد. در این حالت اگر محکوم علیه مالک باشد میشود ملک را توقیف کرد.
اگر بعد از خرید بدانیم ملک ایراداتی دارد چه کار باید بکنیم؟
در برخی مواقع دیده میشود که خریدار با توجه به عجله ایی که هنگام خرید دارد حساسیت لازم را انجام نمیدهد و بعد از خرید آن متوجه اشکالات و ایراداتی در ملک خود میشود که در این شرایط قانونگذار برای اینکه حق خریدار ضایع نشود امکان فسخ آن را فراهم کرده است. در وهله اول خریدار میتواند بعد از دریافت ارش معامله را فسخ نماید و در وهله دوم نیز قرارداد را به طور کلی فسخ کند و تمام و کمال هزینه را دریافت کند و با گواهی به خیار عیب آن را بهم بزند در نظر داشته باشید که خیار در دسته خیارات فوری قرار میگیرد.
اگر ملک در رهن فروخته شود تکلیف به چه صورت انجام میشود؟
یکی از پرتکرارترین و مهمترین سوالات حقوقی ملکی که پرسیده میشد، آیا فروخته شدن ملک در رهن میتواند انجام شود یا خیر؟ زمانیکه ملک در رهن باشد، خرید و فروش در آن انجام شود بیع باطل است و نقل و انتقال در آن باطل میباشد و تمامی قراردادهایی که در خرید ملک انجام شده نقض میگردد. از دلایلی که میتوان به عدم باطل بودن در آن اشاره کرد محکوم شونده بایستی رضایت کتبی داشته باشد.
تصرف ملک مشاع چگونه است؟
یکی از مهمترین سوالات حقوقی ملکی که از گروه وکلای اردلان مهر عدالت پرسیده میشود، تصرف ملک مشاع میباشد. در پاسخ این سوال میتوان گفت که باید اجازه تمامی شرکا در خرید و فروش ملک وجود داشته باشد که در صورت انجام آن بیع باطل است. اگر تصرف فیزیکی در آن انجام شود از نظر حقوقی هر کدام از مالکین حق فروش سهم خود را خواهند داشت و اگر خریدار از نظر فیزیکی از آن استفاده کند باید اجازه از تمامی شرکا داشته باشد. این موضوع نیز در اجاره آن صدق میکند و در صورت تصرف مستاجر باید رضایتمندی کل شرکا وجود داشته باشد.
بدون سند رسمی میتوان ملک را فروخت؟
در پاسخ به این سوال حقوقی ملکی باید گفت خیر، با توجه به فروش ملک بایستی انتقال مالکیت ملک دارای سند رسمی باشد و فروش ملک بدون سند رسمی میتواند در آینده مشکلاتی را برای شما ایجاد کند.
اگر ملکی را بفروشیم و بعد از گذشت مدتی پشیمان شویم میتوانیم آن را فسخ کنیم؟
بایستی در مفاد قرارداد در شرایط خاص به مسائلی از جمله پشیمانی و فسخ اشاره گردد در غیر این صورت خیر، نمیشود قرارداد ملک فروخته شده را فسخ کرد.
تنظیم قرارداد ملکی که به صورت دستی نوشته شده است آیا اعتبار دارد؟
تنظیم قراردادهای ملکی که به صورت دست نویس است اعتبار دارد منتها برای اینکه مشکلاتی برای شما پیش نیاید بهتر است آن را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت کنید.
در صورت فروش ملک توسط مالک بایستی از مستاجر اجازه بگیرد؟
خیر، نیازی به اجازه مالک از مستاجر نیست، لذا مستاجر تا اتمام قرارداد خود میتواند در آن ملک سکونت داشته باشد و خریدار جدید نیز بایستی به حق و حقوق مستاجر احترام بگذارد
شرایط فروش ملک مشاع چگونه است؟
هر کدام از مالکین میتوانند سهم خود را به خریدار دیگری واگذار کنند. منتها باید قبل از فروش به دیگر مالکین جهت مسائل حقوقی اطلاع داده شود.
مستاجر میتواند بدون اجازه مالک ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟
در صورتی که مستاجر در اجاره نامه خود اجازه کتبی داشته باشد میتواند این کار را انجام دهد اما اگر در قرارداد به این مسائل اشاره نشده باشد مالک میتواند قرارداد را فسخ کند و تخلیه ملک را از منظر قانون بگیرد.
سند رسمی را در چه مواقعی میتوان باطل کرد؟
ابطال سند رسمی زمانی انجام می شود که، شرایطی مانند جعل سند، تقلب در معامله انجام شده و غیره …. صورت گیرد. این موضوعات را میتواند از مراجع قضایی پیگیری گردد و تخلف محسوب میشود و دادگاه سند رسمی را تحت این شرایط باطل میکند.
شرایط خارج کردن ملک از حالت رهن چگونه است؟
در ابتدا باید بدانید رهن ملک به عنوان بدهی که معمولا وام بانکی است در اختیار بستانکار قرار میگیرد و مالک به طور کامل نمی تواند ملک را انتقال دهد یا بفروشد تا زمانیکه آن وام یا در نهایت بدهی را تسویه کند. از جمله در مورد خارج کردن ملک از رهن میتوان به موارد زیر اشاره کرد.
- تسویه و پرداخت بدهی
- دریافت مفاصا حساب
- با مراجعه کردن به دفاتر اسناد رسمی
- اصلاح سند مالکیت
- تحویل سند آزاد شده به خریدار
در صورتی که خریدار نتواند هزینههای سند رسمی را پرداخت کند چه باید کرد؟
خریدار در صورتی که به هر دلیلی قادر به پرداخت هزینههای سند رسمی نباشد، باید از قبل با فروشنده توافق کند. اگر این توافقات در قرارداد مشخص نشده باشد، خریدار یا فروشنده میتوانند به دادگاه مراجعه کرده و موضوع را از طریق مراجع قضایی حل کنند. در برخی موارد، حتی میتوان از بانکها یا موسسات مالی درخواست وام برای پرداخت هزینهها کرد.
آیا ممکن است پس از خرید ملک، فروشنده مسئولیتهای مالی آن ملک را همچنان به عهده داشته باشد؟
در صورتی که ملک به صورت کامل و قانونی انتقال یابد، مسئولیتهای مالی مانند بدهیهای مالیاتی یا قبوض آب، برق و گاز باید به نام خریدار منتقل شود. اما اگر این مسائل در زمان انتقال مشخص نشده باشند، ممکن است خریدار مجبور شود هزینهها را پرداخت کند. برای جلوگیری از این مشکلات، قبل از خرید، خریدار باید تمامی بدهیها و مسئولیتهای ملک را بررسی کند.
اگر در معامله ملکی، یکی از طرفین اطلاعات غلطی ارائه دهد، چه اقداماتی باید انجام داد؟
اگر طرفین در حین معامله ملکی اطلاعات نادرستی را ارائه دهند، میتوان قرارداد را فسخ کرد یا از طریق دادگاه خسارت دریافت نمود. در صورتی که این اشتباهات عمدی باشد، فرد خاطی ممکن است تحت تعقیب قانونی قرار گیرد. به همین دلیل، توصیه میشود که تمامی اطلاعات و شرایط معامله بهطور دقیق و مستند در قرارداد ذکر شود.
آیا میتوان ملک را با وجود اعتراض سایر شرکاء در ملک مشاع فروخت؟
در صورتی که یکی از شرکاء ملک مشاع، با فروش ملک مخالف باشد، انتقال ملک به شخص دیگر غیرقانونی خواهد بود. تمام شرکاء باید در فروش ملک مشاع توافق کنند. اگر یکی از شرکاء اعتراض داشته باشد، فروش تنها در صورتی معتبر است که با موافقت کتبی سایر شرکاء یا از طریق حکم قضایی صورت گیرد.
آیا فروش ملک از طریق وکالت معتبر است؟
بله، فروش ملک از طریق وکالت معتبر است، به شرطی که وکالتنامه بهطور رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی صادر شده باشد. در صورتی که وکالتنامه معتبر باشد، فرد وکیل میتواند در صورت داشتن اختیارات لازم، ملک را به فروش برساند. همچنین، اگر وکالتنامه بهصورت محدود باشد، باید بهطور دقیق شرایط آن رعایت شود.
آیا امکان فسخ قرارداد خرید ملک به دلیل عدم انطباق با مشخصات ذکر شده در قرارداد وجود دارد؟
بله، اگر مشخصات ملک در قرارداد با واقعیت مطابقت نداشته باشد خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند. این موضوع معمولاً به دلیل وجود اشکالات فنی یا عدم تطابق ملک با ویژگیهای ذکر شده در قرارداد رخ میدهد. در صورتی که خریدار از این حق استفاده کند میتواند از طریق دادگاه، خسارتهای احتمالی ناشی از این عدم تطابق را از فروشنده دریافت کند.
آیا فروش ملک بدون اخذ استعلامات لازم از مراجع قانونی معتبر است؟
خیر، فروش ملک بدون اخذ استعلامات لازم از مراجع قانونی ممکن است باعث بروز مشکلات حقوقی شود. برخی از استعلامات ضروری شامل استعلام از اداره ثبت املاک، استعلام از شهرداری برای وضعیت ملک، از نظر کاربری و استعلام از دارایی برای وضعیت بدهیهای مالیاتی است. در صورت عدم انجام این استعلامات، ممکن است خریدار با مشکلات حقوقی مانند بدهیهای پنهان یا مشکلات مرتبط با ملک مواجه شود.
آیا میتوان ملکی را که قبلاً در وثیقه بانک بوده، خریداری کرد؟
بله، خرید ملک وثیقه دار امکانپذیر است، اما باید توجه داشت که تا زمانی که بدهیهای مربوط به وثیقه تسویه نشود، انتقال مالکیت به خریدار امکان پذیر نیست. در صورتی که خریدار قصد خرید ملک وثیقه دار را داشته باشد، باید شرایط تسویه بدهی و آزادسازی سند را با فروشنده و بانک بررسی کند و در صورت نیاز، فرآیند تسویه بدهی و آزادسازی ملک را از طریق دفاتر اسناد رسمی دنبال کند.
چکیده مطلب
گاهی اوقات پیش میآید که در حوزه ملک سوال حقوقی ملکی برای افراد پیش میآید که به چه صورت عمل کنند و یا با گرفتن مشاوره حقوقی از یک وکیل می تواند شرایط بهتری را برای موکل ایجاد کند تا پرونده حقوقی خود را بهتر پیش ببرد. ما در قسمت بالا به برخی از آن سوالات، پاسخ تکمیلی دادهایم.
2 پاسخ
با سلام
برای ساخت خانه قدیمی پدری وتبدیل آن به ۴ طبقه سهم الارث همه وراث شامل ۶ برادر و مادر را خریده و مبلغ آن را به نسبت مساوی به حساب بانکی همه آنها واریز کرده و بخاطر اعتماد به همه آنها از همه وکالت کامل گرفته تا بعد از ساخت آنها را به نام خودم برگردانم.
بعد از ساخت با آن وکالت سهم الارث خانه همه را به نام خودم کردم جز یک برادر که در آن زمان فوت کرد.
حالا وراث برادرم از آمدن به محضر خودداری می کنند.
تکلیف من با سهم الارثی که پرداخت کردم و سرمایه ای که در ساخت استفاده کرده است چه گونه مشکل را حل کنم.
با سلام
باید دعوای اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنید.